最近，一批投资者涌入越南楼市，希望人口结构相对年轻、正在承接产业转移的越南能够复制中国楼市在未来二十年创造的增量。炒房团押注越南楼市的投资决策能否获得可观回报？
“在东南亚的重仓”
自2006年加入世贸组织以来，越南经济一直保持高速增长，外资不断流入该国，投资者的需求站稳了脚跟，推动了当地楼市的繁荣。
根据越南计划与投资部的数据，2021年底，越南的外国直接投资总额达到311.5亿美元，较2020年增长9.2%。其中，外商直接投资房地产业务超过26亿美元，占总投资的8.3%。据越南计划投资部统计，2022年第一季度，该国房地产业务新成立企业数量同比增长47.2%。
另一方面，2022年第一季度，越南重振经济活力，GDP同比增长5.03%，为最近三年最高。2021年，越南首都河内、越南最大城市胡志明市等地因封锁关闭。现在随着国家适应疫情，生产经营加快恢复，当地房地产市场也迅速回暖。根据越南建设部的数据，2022年第一季度，河内、胡志明市等地区的房价继续上涨。
近日，据越南《西贡时报》报道，李嘉诚创办的长江实业集团、日本欧力士集团、越南万盛发集团与胡志明市领导讨论当地投资事宜。坊间盛传李嘉诚将在胡志明市投资房地产。
在深耕越南楼市的市场人士看来，越南楼市早已进入成长期。
第一房地产越南有限公司创始人薛超告诉中新经纬，自2015年越南向海外买家开放以来，当地房地产市场一直稳步增长。
公开资料显示，2015年7月1日起，越南正式实施新《住房法》，放宽对外国买家购房的限制，外国人可以在越南自由买卖房产。
薛超说，所有国家房地产繁荣的趋势都是沿海先行，越南也不例外。“每一波降息周期，首先是沿海房价开始上涨。慢慢的大家都觉得房子有点贵了，就会把资金沉淀到一些所谓的价值洼地里。”
越南房地产市场的特殊性在于其人口与土地资源的比例。相对于越南近1亿的人口和33.1万平方公里的面积，“其实要火的地方不多”。最受关注的地方是越南最大城市胡志明市和首都河内。
外国人可以“上车”吗？
上述住房法还规定，外国人在越南持有的不动产产权使用权期限为50年，期满后可申请续期，最长期限不超过70年。此外，外国人购买的房屋面积和总数不受限制，但外国人在每个公寓楼拥有的房屋数量不能超过30%。针对外国人的此类规定还决定了外国投资者在购买、持有、租赁和转售方面受到限制。
由于对市场的了解有限和语言障碍，许多有意在越南购房的外国投资者选择委托当地的房地产服务机构。
据薛超介绍，疫情爆发后，他的公司在网上做了大量的宣传工作，在国内短视频平台上发布了大量关于越南房地产投资的原创内容。最近一个月，他收到的网上查询量明显增加，也发生了一些转变。“现在有些人想去当地旅游，但可能要等到通关放宽后。”
另一方面，薛超也表示，虽然越南的房地产市场最近一直在蓬勃发展，但对于专注于外国投资者的越南当地房地产代理商来说，可能不会同样乐观。“在大的市场环境下，中介竞争激烈，佣金可能没有其他一些国家高。虽然房地产市场正在改善，但许多代理商也在退出这个市场。”
他认为，原因与当地政府的监管有关。“越南政府可能正在收紧供应面。很多项目提交了很久，可能一两年，还没有拿到批文。我们正在和当地开发商沟通，但现在很多项目都无法开工。”
如今，房地产企业和中介只能等待越南政府的决定转向。薛超认为，如果越南政府希望放松监管，将会批准更多的项目。“但现在我们看不到下半年会有很多项目出来的迹象。我们手里剩下的很多项目都晚了，能卖的就少了。”
对于越南主要面向外国人的房产中介来说，“每个公寓楼外国人拥有的房屋数量不得超过30%”的硬性规定，已经限制了他们的房源。薛超说，近年来，随着越南经济的发展，当地人均收入迅速增加，贷款比率很高。“每个人都想搬到一栋楼，所以它卖得很快”。另一方面，外国投资者还需要审批、办证、外国人产权认证等复杂环节。“这么多项目都没打算卖给外国人”。
谁将接管外国投资？
对于不懂语言，不懂当地社会和法律的投资者来说，很多步骤是隐藏的。如果跟风买房，不一定能从投资中赚到真金白银。
薛超表示，以中国人海外购房为例，有几种风险，首先是汇率波动，或者导致投资利润的损耗；其次，当地政策变化的风险，或者外国人持有房产的合法性等问题；第三，在购房过程中有可以由地方团队处理协调的问题。
具体到最近越南楼市的火爆，他提醒有意入市的投资者，越南楼市的现状是几年来发酵的结果。入场那一刻，股市涨到高位才陆续入场是一个道理。“并不是说市场已经达到顶峰。只是在选择标的的时候，需要选择一些更安全更好的标的，这样才能跨越周期，长期获得更好的收益。”
除了汇率、政策、本地化等几大风险外，海外投资者最需要考虑的问题还包括极端情况下的变现。“市场不好，流动性不好的时候，再怎么降价也没人接。而且一旦经济不好，出现极端情况，这些房子的出租也会出现问题，所以会是多米诺骨牌式的崩盘，会让投资者承担比较大的损失。”薛超总结说，考虑到房地产投资的安全性，在下一个加息周期，建议大家不要投资旅游或越南小城市。
据悉，越南国会于2021年11月通过决议，将2022年GDP增长目标定在6%至6.5%之间。据越通社报道，为实现这一目标，越南政府划拨了150亿美元的财政刺激方案，未来宏观调控因素将继续影响当地房地产价格。
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